Permiso de obra: garantía de obtener una obra nueva legítima

Cualquier propietario de un terreno piensa en la construcción de un objeto inmobiliario. Para legitimar la construcción y no tener problemas con la ley al poner en funcionamiento un objeto, antes de realizar el trabajo, debe redactar los documentos necesarios, el principal de los cuales es un permiso de construcción. Todos los detalles sobre las etapas de registro de este documento se pueden encontrar en el artículo.

Código de desarrollo urbano de la Federación de Rusia 2018 – última revisión con comentarios

El Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia es una colección de actos legislativos, sobre cuya base se lleva a cabo el proceso de construcción y desarrollo de nuevas entidades territoriales, comenzando desde la división municipal y terminando con el estado en su conjunto. Este documento regula las reglas de planificación, desarrollo, asignación de zonas, reconstrucción de objetos inmobiliarios, teniendo en cuenta el propósito del terreno. Establece la forma del permiso de construcción.

El Código define la responsabilidad y regula los principios de interacción entre las partes involucradas en la obra urbanística. A continuación se presenta un algoritmo de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento grave de los actos normativos de la legislación vigente. El documento regula las reglas para el desarrollo y cumplimiento de la normativa técnica para la construcción de capital. Define las bases para el uso racional de los recursos naturales con la preservación de todos los objetos del patrimonio histórico y cultural, prevé la protección del medio ambiente para garantizar condiciones de vida favorables para los ciudadanos.

Al planificar la construcción de capital, llevar a cabo la reestructuración o reconstrucción de una instalación existente, debe familiarizarse en detalle con la actual Ley de Urbanismo.donde el mecanismo de acción para la disposición de bienes raíces comerciales o residenciales se detalla claramente y se describe un algoritmo sobre cómo obtener un permiso para construir una casa. Teniendo en cuenta los requisitos del código, las personas físicas o jurídicas pueden realizar legalmente los trabajos de construcción e instalación y, como resultado, poder registrar legítimamente sus derechos de propiedad inmobiliaria posteriormente.

En caso de incumplimiento de las normas de la legislación vigente en materia de urbanismo, se prevén sanciones con el derribo forzoso de la estructura o la exigencia de retomar su aspecto original, lo que se indicó en los actos estatales y documentos de propiedad.

¿Qué es un permiso de construcción?

Para la construcción de cualquier tipo de inmueble, es necesario emitir un documento de permiso de acuerdo con los requisitos reglamentarios, los cuales están regulados por el Código de Urbanismo. Un permiso de construcción es una forma de una determinada muestra, que contiene información confirmatoria del propietario sobre el cumplimiento de la documentación del proyecto con el plano del sitio de construcción y el proyecto de agrimensura del territorio. Este documento proporciona un permiso oficial para la construcción de la estructura y la realización de trabajos de reconstrucción con ella. La licencia de obra, muestra de la cual se puede ver en sitios especializados, indica la admisibilidad de colocar un edificio en un terreno, dependiendo de las opciones permitidas para su uso y la lista de restricciones establecidas para este territorio.

Este es un documento obligatorio para la construcción de una casa de campo residencial, que es la base para su construcción, incluida la implementación de etapas preparatorias, el tendido de comunicaciones de ingeniería externas y la implementación de medidas para la mejora del territorio. Este permiso también debe emitirse cuando se realizan medidas de capital complejas en una instalación existente, cuando surge la cuestión de verificar la resistencia, seguridad y durabilidad de la estructura.

¡Importante! Se puede presentar un permiso para la construcción de una casa privada a cualquier organización de crédito para obtener un préstamo para el trabajo planificado relacionado con la construcción de un objeto inmobiliario.

En ausencia de un permiso, el objeto de construcción será una estructura no autorizada. No se puede conectar a servicios públicos. El edificio puede ser demolido por la fuerza, lo que el propietario no puede evitar. De lo contrario, puede ser llevado a la responsabilidad administrativa. Además, un individuo que permitió la construcción no autorizada de un edificio se ve privado del derecho a venderlo, donarlo o arrendarlo.

Quién emite el permiso de construcción

La emisión de un permiso de construcción es competencia del organismo gubernamental local autorizado para la ubicación del terreno donde se realizará el trabajo. Una parcela de tierra puede estar ubicada dentro de los límites de un asentamiento, dos o más distritos municipales o en un área entre asentamientos. Al erigir una estructura grande en una parcela de tierra propiedad de dos o más distritos municipales, se puede obtener permiso de las autoridades ejecutivas de la entidad constituyente de la Federación de Rusia. Puede ser un departamento regional o regional que se ocupe de cuestiones de arquitectura y planificación urbana.

¿Dónde obtener permiso para construir una casa si se planea una construcción a gran escala en los territorios de dos o más entidades constituyentes de la Federación de Rusia, incluso en el sitio de una división administrativa-territorial cerrada, cuyas fronteras no coinciden con los contornos de las entidades constituyentes de la Federación de Rusia? En este caso, el documento es emitido por el organismo ejecutivo federal autorizado.

 

¿Dónde obtener un permiso de construcción en el caso del uso del subsuelo, la creación de instalaciones de energía atómica, infraestructura espacial y trabajo en los territorios de asentamientos históricos? Este documento está aprobado y emitido por el ministerio correspondiente.

Cuando no se requiere un permiso de construcción

El Código de Urbanismo prevé una serie de casos en los que no se requiere un permiso de construcción:

• erección de estructuras que no tienen los signos de estructuras de capital: puertas, marquesinas, quioscos, cobertizos y otras estructuras temporales;
• dependencias, instalaciones auxiliares que no tienen una función económica, diseñadas para satisfacer las necesidades y resolver los problemas de las organizaciones constructoras;
• edificios que requieren reparaciones importantes sin realizar cambios estructurales;
• garajes operados por una persona para fines no relacionados con la actividad empresarial;
• edificios suburbanos que no son de capital que se utilizan para la jardinería y el cultivo de la dacha;
• otros casos regulados por leyes regionales o federales.

Si la parcela de tierra se utilizará para ejecutar una economía de dacha, se realiza el siguiente procedimiento para legalizar el objeto de construcción:

• realizar un levantamiento catastral de una estructura en el sitio para ajustar la ubicación del objeto;

• producción de un pasaporte técnico catastral de una casa;
• presentación de la lista de documentos necesarios para el registro a la cámara catastral, que emitirá un pasaporte a la casa.

¡Importante! La necesidad de obtener un permiso debe aclararse con las autoridades locales competentes, ya que estas reglas no se aplican en todos los territorios de la Federación de Rusia en la misma medida.

Cómo obtener un permiso de construcción: procedimiento de registro

El procedimiento para obtener un permiso de construcción está estrictamente regulado por el art. 51 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia, sobre la base del cual es necesario preparar el paquete de documentos requerido y enviarlo al organismo autorizado del gobierno local, en cuyo departamento se encuentra el terreno para la construcción.

La fecha límite para obtener un permiso de construcción no es más de siete días hábiles a partir de la fecha de solicitud. Para un objeto de construcción de capital que no pertenece a los lineales o se está construyendo en el territorio de un asentamiento histórico, se emite un documento después de 30 días calendario.

Solo después de obtener un permiso puede comenzar la construcción. Estas obras también serán monitoreadas por las autoridades de supervisión técnica, las cuales podrán imponer una multa al desarrollador en caso de incumplimiento de los requisitos del marco regulatorio.

Un permiso de construcción en nombre del jefe del departamento municipal es firmado por el arquitecto jefe del distrito y aprobado por el jefe del distrito o ciudad. El permiso de construcción es válido por 3 años y puede prorrogarse sobre la base de una solicitud del desarrollador. Hasta que se lleven a cabo los trabajos de construcción e instalación, todos los objetos de construcción están sujetos a un registro obligatorio con las autoridades del Gosarchstroynadzor de la región, donde el desarrollador proporciona la lista necesaria de documentos.

Lista de documentos para un permiso de construcción

La lista de documentos para obtener un permiso de construcción está regulada por el Código de Planificación Urbana y consta de los siguientes elementos:

• solicitudes de permiso de construcción de una determinada muestra del desarrollador, y el formulario se puede descargar en el portal de servicios públicos;
• documentación de título de una parcela de tierra;
• un plan de planificación urbana para un terreno, que debe emitirse no antes de tres años antes de que se presente la solicitud de permiso de construcción;
• documentación del proyecto;

• pasaporte del solicitante que acredite su identidad.

¡Importante! Todos los documentos se presentan en original o en forma de copias notariadas.

Los documentos de título requeridos para obtener un permiso de construcción, el principal de los cuales es un certificado de registro estatal de derechos, determinan la propiedad de este terreno para el desarrollador. En lugar de este documento, pueden aplicarse contratos de donación, venta o testamento. La última opción se obtiene a través de Rosreestr durante una visita personal o al utilizar el portal de servicios estatales o municipales.

Para emitir un certificado, se requiere el siguiente paquete de documentos:

• un documento que sirve de base para registrar los derechos de propiedad: un certificado de herencia o una decisión judicial;
• documentos que confirman la identidad de todas las partes de la transacción;
• contrato de préstamo en caso de compra de un objeto con hipoteca;
• certificado de registro de derechos recibido previamente;

• un documento que acredite el pago de la tasa estatal;
• pasaporte catastral;
• un formulario específico de solicitud de registro.

¡Importante! Para obtener un permiso para la construcción de un edificio, el terreno debe estar destinado a la construcción de capital, lo que se refleja en el pasaporte del terreno.

Lista de documentos para obtener un permiso de construcción

¿Qué documentos se necesitan para construir una casa en el desarrollo de la documentación del proyecto? El paquete consta de los siguientes elementos:

• nota explicativa del proyecto;
• planos de construcción: fachada, sección del edificio;
• estimaciones de construcción;
• esquemas del terreno, que deben cumplir con el plan urbanístico, indicando la ubicación del objeto de construcción y designación de todos los accesos y accesos al mismo;
• el plano de la parcela, que confirma, dentro de las líneas rojas, la ubicación de las edificaciones de tipo lineal, aprobadas en la documentación para la planificación del territorio;
• soluciones arquitectónicas esquemáticas;
• un plano con la imagen de todas las comunicaciones técnicas y de ingeniería, incluido el dibujo de sus puntos de conexión con el objeto de construcción;

• documentación de diseño en la sección de desmantelamiento y demolición de la instalación o sus componentes;
• proyecto de organización constructiva con indicación de todas sus etapas;
• una opinión experta positiva sobre la documentación del proyecto;
• permiso para desviarse de los límites permisibles de ciertos parámetros durante la reconstrucción o construcción;

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• consentimiento por escrito para la realización del trabajo de todos los titulares de derechos del objeto de reconstrucción o construcción.

¡Importante! Los objetos del patrimonio arqueológico y los límites de las zonas públicas de servidumbres (si las hubiera) deben indicarse en el esquema de trazado del terreno.

El proyecto se puede desarrollar de forma independiente, pero es mejor recurrir a la ayuda de una organización especializada. Aquí puede elegir una opción adecuada entre una serie de proyectos prefabricados de casas privadas o solicitar un proyecto individual, teniendo en cuenta las preferencias personales del cliente.

Registro de un permiso para la construcción de un edificio residencial individual.

El registro de permisos para la construcción de un edificio residencial individual se realiza de acuerdo con el mismo principio que para los proyectos de construcción de capital. La diferencia es que en este caso se requiere un paquete de documentos más pequeño. Esto se debe al hecho de que la construcción futura es menos compleja en términos de la cantidad de requisitos que se le imponen. El documento tiene una validez de 10 años a partir de la fecha de recepción.

El propietario de un terreno puede registrar solo un edificio residencial inmueble, para el cual se emite un permiso de construcción para la construcción de viviendas individuales. Una casa así puede tener hasta 3 pisos. Los principales parámetros del edificio: una cocina con un área de 6-8 m², una sala de estar - 8-12 m², un baño separado, donde el ancho del baño comienza desde 1,5 m, el ancho del inodoro - desde 0,8 m, un pasillo con un ancho de 0,9 m. un edificio alto necesitará un paquete extenso de documentos. También se deben emitir permisos de construcción para el balcón y el ático adjuntos al edificio existente.

¡Importante! La casa de huéspedes pertenece a la categoría de dependencias y, por lo tanto, no requiere permiso.

Al emitir un permiso de construcción en este caso, se presenta la lista de documentos:

• documentos de título;
• el diseño del terreno;
• plan urbanístico del terreno.

El organigrama de la planificación del terreno es una representación esquemática de la ubicación de los objetos de construcción. El plan urbanístico del sitio es un documento oficial emitido por la administración del asentamiento donde se ubica el territorio. Para obtenerlo, el cliente proporciona un proyecto de construcción, condiciones técnicas para las conexiones de gas, agua, alcantarillado y suministro de electricidad, un levantamiento topográfico real del terreno, documentación de referencia de una organización que se dedica a la protección de sitios del patrimonio cultural.

¡Importante! Un paquete simplificado de documentos para obtener un permiso para la construcción de un edificio residencial individual en 2018 es posible si una familia vive en él. De lo contrario, se requerirá una lista completa.

Un permiso para la construcción de una casa privada residencial se emite de forma gratuita. Sin embargo, si participa una organización especializada para la preparación de documentos, el costo de los servicios será de 40 a 50 mil rublos. El procedimiento de registro tardará unos 2-3 meses.

Obtener un permiso de construcción campo, casas de jardín

Si la casa de campo, que se está construyendo en un terreno ajardinado, se utilizará como residencia permanente, se debe emitir un permiso de construcción. Para ello, el promotor debe presentar una solicitud dirigida al Jefe del distrito al Departamento de Arquitectura y Urbanismo y proporcionar el siguiente conjunto de documentos para un permiso de construcción:

• aplicación de una determinada forma;
• el original de la petición del Jefe de la región;
• una copia del certificado que acredite la propiedad del terreno;
• pasaporte catastral;
• plan urbanístico del solar;
• proyecto de la casa, realizado teniendo en cuenta los requisitos reglamentarios del edificio;
• levantamiento topográfico del territorio 1: 500;
• condiciones técnicas para la conexión de servicios públicos;
• acuerdo de donación o compraventa de un terreno;
• un acto de delimitación de un terreno y los ejes de un edificio en la naturaleza, que se coordina con los órganos de gobierno local competentes;
• opinión experta de la documentación del proyecto;
• pasaporte del cliente.

Si se lleva a cabo una nueva construcción para reemplazar un edificio incendiado o un edificio en ruinas existente, necesitará un certificado de la BTI, que refleje la pertenencia del edificio residencial. Además, necesitará un plano del terreno y la casa ubicada en él (también de la BTI).

Si hay copropietarios, necesitará el consentimiento de cada uno de ellos para realizar la obra, certificado por notario. Para la construcción de dependencias, no se proporciona un acto de eliminación de los límites de una parcela de tierra y un acuerdo de donación (compra y venta).

Negativa a obtener un permiso de construcción

En caso de negativa a otorgar un permiso, existen dos opciones para el desarrollo de eventos:

• eliminación de las deficiencias declaradas en la denegación y nueva presentación de la solicitud;
• apelar la decisión en el tribunal.

La legislación vigente en el ámbito del urbanismo y la arquitectura prevé varias situaciones que sirven de base para negarse a emitir un permiso para construir una vivienda:

• ausencia de uno de los documentos que están en la lista de documentos requeridos;

• incumplimiento de la documentación con los requisitos del marco normativo de edificación vigente en el momento de la emisión del permiso;
• opinión negativa de las autoridades ejecutivas en el ámbito de la protección de los bienes del patrimonio cultural;
• el solicitante no tiene derecho a obtener permisos para futuras construcciones;
• opinión negativa de la organización experta;
• se espera construcción en áreas especialmente protegidas;
• el terreno para construir está reservado para las necesidades del estado;
• ausencia o inconsistencia con la legislación vigente de títulos de propiedad de la tierra;
• en caso de no proporcionar dentro de diez días información sobre la altura, área y número de pisos de la estructura proyectada, copias de la documentación del proyecto y estudios de ingeniería, información sobre comunicaciones de ingeniería.

Cómo se realizan los cambios en un permiso de construcción

El permiso de construcción atestigua el pleno cumplimiento de la documentación del proyecto con los requisitos reglamentarios vigentes. El redesarrollo, reconstrucción o construcción de la instalación se lleva a cabo de acuerdo con la información establecida en el documento del permiso. Si ocurren cambios, deben documentarse.

El permiso para construir una casa en el sitio se puede modificar en las siguientes situaciones:

• cuando surge una nueva parcela de tierra conectando varios territorios para los cuales ya se obtuvo un permiso anteriormente;
• en caso de transferencia del derecho de herencia por un terreno para el cual se expidió un permiso de construcción a otra persona física o jurídica;
• al cambiar los límites de una parcela en caso de su división, para lo cual se requerirá un nuevo plan urbanístico, que se convertirá en la base para realizar ajustes al permiso;
• al reemitir una licencia para el uso del suelo del subsuelo por parte de un usuario que tiene derecho a realizar una nueva construcción o realizar una reconstrucción en este terreno.

¡Importante! El procedimiento para realizar cambios a un documento de permiso es pagado, y su procedimiento y condiciones están regulados por la legislación de las entidades municipales.

Si la vigencia del documento está vencida, la extensión de la licencia de obra la lleva a cabo el órgano ejecutivo que la emitió. Sin embargo, también puede rechazar una solicitud si las reparaciones importantes, la reconstrucción o la construcción de la instalación no han comenzado antes de la fecha de presentación de dicha solicitud.

Registro de una casa construida sin permiso de construcción.

La legislación actual define dos tipos de edificaciones no autorizadas cuando la construcción se llevó a cabo sin permiso de construcción:

• estructuras erigidas en un terreno no destinado a la construcción;
• edificios construidos sin permisos.

La primera opción no se puede legalizar, pero la segunda sí. Una persona que ha realizado la construcción de una casa sin un permiso de construcción no tiene la propiedad de la misma. Sin embargo, puede ser reconocido en los tribunales si:

• la persona que llevó a cabo la construcción tiene derecho legal a esto en relación con el terreno;
• en el momento de la apelación ante el tribunal, la estructura erigida de la casa cumple con todos los parámetros establecidos en la documentación para la planificación del territorio, de acuerdo con las reglas de desarrollo y uso del suelo, y también cumple con otros requisitos contenidos en la documentación reglamentaria;
• preservar la integridad del edificio no viola los derechos e intereses de las personas y tampoco representa una amenaza para la salud y la vida de los ciudadanos.

Algunos matices que preceden al registro de un permiso de construcción.

Hay algunos aspectos que deben considerarse antes de presentar documentos para obtener un permiso para construir los cimientos de una casa. El primero de ellos es la presencia de un cuerpo de agua cerca del terreno. De acuerdo con el Código de Aguas de la Federación de Rusia, los cuerpos de agua que son competencia de propiedad estatal y municipal son territorios de uso general que pueden ser utilizados por los ciudadanos del país para sus propias necesidades y requisitos.

Esto también se aplica a la franja costera de 20 m de ancho, valor regulado para canales, ríos y arroyos de más de 10 km de longitud. Para cuerpos de agua más pequeños, el ancho es de 5 m Dentro de estos territorios, no se pueden realizar trabajos de construcción de objetos capitales.

El acto legislativo regula la construcción de edificios residenciales individuales dentro de la zona de protección del agua. Sin embargo, en este caso, se deben proporcionar edificios especiales (la información sobre ellos debe estar contenida en el proyecto de construcción), lo que garantizará la protección de los reservorios contra la contaminación y la obstrucción.

El siguiente criterio es la observancia de la distancia de la nueva estructura a los límites del sitio vecino, que está dictada por las normas sanitarias y domésticas. Por lo tanto, un edificio residencial debe ubicarse a una distancia de al menos 3 m de uno vecino, edificios agrícolas para la cría de aves de corral y ganado - 4 m, garajes, baños - 1 m.

Puesta en servicio de un nuevo edificio

Después del 95% de los trabajos de construcción e instalación, es obligatorio redactar un acta de puesta en servicio de una nueva instalación. Para ello, se presenta una solicitud especial al órgano ejecutivo.Una comisión sale del sitio de construcción para verificar el cumplimiento del edificio con el proyecto original, que se proporcionó al emitir un permiso para construir una casa en su propio sitio. La comisión incluye un especialista en arquitectura, representantes autorizados del servicio de supervisión sanitaria y epidemiológica y extinción de incendios, un desarrollador y un contratista.

Ante la ausencia de comentarios, la comisión firma un acta sobre la aceptación de la instalación y su puesta en servicio. El procedimiento de aprobación final del documento lo realiza el órgano ejecutivo autorizado, que previamente emitió el permiso de construcción. Sin este documento, la casa tendrá el estado de una estructura sin terminar, a la que no se pueden llevar las comunicaciones de ingeniería.

La comisión no podrá emitir acta, lo que ocurre en el caso de que ciertos parámetros de la nueva estructura no correspondan con la documentación del diseño. Si se recibe un rechazo, debe aceptar la remodelación y volver a solicitar la aceptación de una nueva instalación en funcionamiento. Asimismo, el acto no podrá firmarse en caso de incumplimiento del plazo de construcción y entrega del objeto con retraso. Durante el tiempo dado, las condiciones del área circundante pueden cambiar, lo que requerirá ajustar el diseño de trabajo y, en consecuencia, realizar cambios en el permiso de construcción.

Antes de comenzar la construcción de capital, se debe emitir un documento de permiso. Está regulado por el Código de Urbanismo, que describe en detalle el procedimiento para obtener un permiso de construcción para una vivienda. El documento permitirá, una vez finalizada la obra, poner en funcionamiento la instalación y conectarle todas las comunicaciones de ingeniería necesarias. Durante el proceso de construcción se formaliza la propiedad de la estructura, la cual puede ser donada, vendida o arrendada.